역전세난 공포, 보증금 전세금 안돌려주는 집주인 대응 해결법 (임차권등기설정 명령 법무사)
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최근 입주가 많았던 지역들을 중심으로 깡통전세 공포가 커지고 있습니다.
특정 지역의 아파트 전세가는 2년 전보다 하락했습니다.
특히 인천이나 화곡동 등 갭투자자가 사들인 아파트 수십 채가 경매에 넘어가면서 전임차인들이 피해를 입은 사건도 발생했죠.
그렇다 보니 임차인들 사이에선 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 여부가 초미의 관심사로 떠오르고 있습니다
집주인들도 보증금 반환으로 골머리를 앓고 있습니다.
새 임차인에게 전세보증금을 받아서 나가는 임차인에게 내줘야 하는데 요즘처럼 전세 거래가 드문 시기에는 언제 새 임차인이 구해질 지 알 수 없어서입니다.
게다가 전세가가 하락한 탓에 수천 만원을 추가로 대출받아 내줘야 하는 문제도 있고요. 이에 임차인이 만기 때 이사할 의사를 표시해도 보증금 반환을 차일피일 미루는 집주인들이 많은 상황인데요. 하루 빨리 이사해야 하는 임차인들에겐 아무런 대책이 없는 걸까요?
임차권등기명령으로 임차인 대항력 지속돼
물론 방법은 있습니다.
임차주택 소재지 관할법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하고 이사하면 대항력(점유+전입신고)과 우선변제권이 유지돼 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
임차권등기설정을 신청하면 받아들여지기까지 약 2주 정도 소요되는데요. 등기 후 효력이 발생하기 때문에 반드시 임차권등기가 완료됐는지 등기사항증명서를 통해 확인한 다음 이사해야 합니다.
전세보증금 일부만 못 받아도 임차권등기명령 가능
보증금의 일부를 못 받은 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 인천에 사는 K씨의 예를 볼까요? K는 2년 전 보증금 2억4천만원에 전세 입주했습니다. 그 후 집값이 하락해 현재 전세가는 1억7천만원으로 주저앉았죠. 깡통전세 걱정에 K는 이사를 결심했고, 운 좋게 새 임차인이 구해졌는데요. 이사를 며칠 앞두고 K는 집주인에게서 새 임차인에게 받은 보증금 1억7천만원만 이사 때 반환할 수 있다는 연락을 받았습니다. 나머지 7천만원은 대출을 받아 수일 내로 줄 테니 차용증을 받고 이사하면 안되겠냐는 것이죠.
집주인 말대로 7천만원에 대한 차용증만 받고 이사하면 K의 대항력은 소멸됩니다. 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 시 우선변제를 받을 수 없다는 얘깁니다. 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 차용증을 받는 것과 별개로, 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 완료된 후 이사해야 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.
임차권등기 후에는 전세보증금과 이자까지 청구 가능
또 임차권등기를 한 임차인은 집주인에게 전세보증금과 지연 이자, 임차권등기비용까지 청구할 수 있습니다. 대항력을 갖췄기 때문에 이사 후 집주인에게 집 열쇠를 내 줘도 무방합니다. 하지만 임차권등기를 하지 않고 이사한 임차인이라면 사정은 달라집니다. 보증금 전액을 받기 전까지 집주인에게 전셋집 열쇠를 알려줘선 안되며, 미리 이사하더라도 점유의 근거가 될 수 있도록 짐을 한두 개 놓아두는 것이 좋습니다. 만일 집주인이 마스터키로 전셋집에 들어갔다면 주거침입죄에 해당되죠.
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