안나가는 세입자 명도소송 준비하기 (feat. 주의점 3가지) 상가 임대차 주택 임대차 보호법

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Q.
"세입자가 계약 기간이 끝났음에도 나가지 않고 버티고 있습니다. 분명 계약 기간이 끝나기 전까지 계약을 연장할 것인지 종료할 것인지 저에게 통보가 되지 않은 상황입니다. 그래서 명도소송을 진행해려고 합니다. 주택 명도소송에서 주의해야할 사항에는 어떤 것들이 있을까요?"

 

주택 명도소송 시 주의사항 3 가지 

주택 명도소송 시 주의사항:

주택 명도소송을 진행할 때 예기치 못한 어려움을 피하기 위해 알아둬야 할 주의사항이 있습니다. 명도소송은 주로 집주인에게 유리한 결과를 가져오는 경우가 많지만, 주택 명도소송을 경솔하게 진행하면 상당한 위험을 안게 될 수 있습니다.

 

1. 월세 2개월 이상 연체해야 명도소송 가능

주택 명도소송을 진행하려면 세입자가 월세를 2개월 이상 연체해야 합니다. 주택 임대차보호법에 따르면 '2기 이상 월세 연체'가 임대차 해지 사유로 규정되어 있습니다. 이때 '2기'는 월세의 총합을 의미합니다. 따라서 세입자가 2개월치 이상의 월세를 미납한 경우에만 명도소송을 제기할 수 있습니다. 한 달은 월세를 전액 미납하거나, 한 달은 미납하고 다음 달은 절반만 낸 경우 명도소송을 제기할 근거로 사용할 수 없습니다.

상가 임대차와는 다르게 주택 임대차에서는 2개월 이상 월세 연체가 명도소송을 진행할 수 있는 조건이므로 주의해야 합니다. (상가 임대차의 경우 1~6개월 이전에 해지 통보를 해야합니다.)

 

2. 계약해지 통보는 필수

주택 명도소송 시 놓치기 쉬운 중요한 사항은 계약해지 통보입니다. 일부 집주인은 세입자가 계약이 종료되기 전까지 계약을 연장할 의사를 표시하지 않았다거나, 갱신을 요구할 수 있는 기간이 지나 계약이 자동적으로 종료된다고 생각하기도 합니다.

하지만 주의해야 할 점은 계약해지 통보가 반드시 필요하다는 점입니다. 주택 임대차법 제6조 제1항에 따르면 "임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 상대방에게 갱신거절이나 해지에 관한 통지를 하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 규정되어 있습니다. 즉, 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약해지 또는 갱신에 관한 서면 통보를 하지 않으면 계약은 묵시적으로 연장됩니다.

따라서 계약을 종료하려면 정해진 기간 내에 계약해지 통보를 해야 하며, 갱신 요구권을 사용한 경우에도 동일한 규칙이 적용됩니다.

3. 보증금 반환 의무

명도소송 진행 시 세입자와 집주인은 동시이행관계에 있습니다. 이것은 집주인으로부터 보증금을 반환받아야 하는 세입자의 권리를 나타냅니다. 그럼에도 불구하고, 집주인이 명도소송을 제기하고 승소하더라도 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 세입자는 항변하여 소송 과정을 늘릴 수 있습니다.

명도소송을 진행할 때는 세입자에게 보증금을 반환해야 하며, 세입자가 반환을 거부할 경우 공탁 제도를 활용하여 보증금 반환을 강제로 이행시킬 수 있습니다.

 

 

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포스팅 내용을 요약하자면, 주택 명도소송 시에는 월세 연체 조건, 계약해지 통보 의무, 그리고 보증금 반환 의무를 숙지하고 준비해야 합니다. 이러한 주의사항을 준수하면 명도소송 과정에서 예상치 못한 문제를 피할 수 있습니다.

 

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