임차권등기설정 임차권등기 명령 신청 기간 서류 (hug 보증보험)

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법대리

 

 

임차권등기 신청 건수가 역대 최다인 4천 건을 넘어서고 있습니다. 역전세난 현상으로 엄청나게 많은 수의 임차인이 임차권등기설정 신청을 진행하고 있습니다.

 

특히, HUG 보증보험 가입을 했던 임차인 분들께서는 보증보험 청구를 위해 필수적으로 임차권등기설정을 해야하기 때문에 더욱 신청이 늘고 있는 추세인데요,

(보증보험 관련해서는 아래포스팅을 참고하세요!)

https://by-law.tistory.com/15

HUG 전세 보증보험 반환 이행청구 절차 (내용증명, 임차권등기명령)

 

 

임차권등기 개념

주택 임대차 보호법에 따르면, 대항력은 주택 인도와 전입신고, 즉 주민등록을 취득 유지 하는 것을 요건으로 하기 때문에 세입자인 임차인이 계약 종료 후 전세 계약금을 반환받지 못한 상태에서 전출을 하게 되면 그 대항력을 잃어버리게 됩니다.

 

다시말해 대항력과 우선 변제권을 잃어버리게 되며 전세 계약금을 돌려받기가 더욱 까다로워 집니다.

 

이런 문제가 있기 때문에, 임차권등기설정 이라는 제도를 통해 법원의 집행명에 따른 등기를 마치게 되면 임차인에게 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있게 해주면서, 전출 및 퇴거를 해도 문제가 없도록 하는 것입니다.

 

 

임차권등기 명령 신청

임차권등기 명령 신청을 하기위해서는 아래 요건들을 만족 시켜야 하는데요,

 

임대차 계약이 종료 되어야 임차권등기 신청을 할 수 있는 요건을 갖게 됩니다.

계약 종료 방식은 여러가지가 있는데, 단순히 계약기간이 종료되는 것 외에도 중도해지합의서 작성을 통한 계약종료, 혹은 묵시적갱신이나 계약갱신 청구권에 의한  중도해지 등의 종료 방식도 있습니다.

 

 

상세한 조건들은 아래와 같으니 참고 하시기 바랍니다.

 

 

* 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)

* 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)

* 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)

* 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)

* 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)

 

 

임차권등기설정 신청 필요 서류

임차권등기 설정을 위해서는 임차권등기명령 신청서를 작성해야 하는데요,

- 사건의 표시

- 세입자 그리고 임대인의 인적사항 (법인의 경우 법인명 그리고 대표이사의 성명을 기입합니다)

- 임대차 목적물 건물의 표시 (만약 임차 목적 주택이 다가구 주택일 경우 도면을 첨부해야 합니다.)

- 보증금 및 차임 정보

- 신청 취지 그리고 신청 이유

 

정도를 신청서에 작성 하셔야 하고, 특히 그중 신청 이유에는 임대차계약사실과 계약에 대한 상세 내용, 그리고 계약 종료에 대한 원인 등을 기재하시면 되고, 대항력 취득에 관한 내용, 즉 확정일자 그리고 점유 시작일자 등을 기재하시면 됩니다.

 

(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).

 

임차권등기 신청 효과 효력

 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지가 되는데요,

또한 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지는 않으며 다시말해 임차권등기신청 절차가 마친 뒤는 전출을 하셔도 전혀 상관이 없다는 뜻입니다.

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계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권 등기명령을 꼭 해야합니다.

임차권등기명령을 하는 것만으로도 집주인은 굉장한 압박감을 느끼게 되어서, 전세금을 협조적으로 반환할 확률이 매우 높아지고, 또한 보증보험을 가입하셨다면, 필수적으로 진행하셔야 하는 절차입니다.

실제로 많은 분들께서 임차권등기명령을 신청하니 임대인이 취하를 조건으로 전세금을 돌려줬다고 하시는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다.
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임차권등기명령 신청은  준비해야할 서류가 많고 또 직접 진행하다 보면 정확하게 신청서를 작성하지 못하게 되고 보정명령이 내려지게되면, 어떻게 보정을 해야하는지도 잘 모르기 때문에 혼자서 진행을 하면 원활하게 임차권등기명령 신청을 못할 수도 있습니다.


이럴 경우 보증금 반환은 물론이고, HUG 등의 보증보험을 가입하신 분들은 보증보험 반환 또한 지연이 되게 되는 문제가 생게 됩니다.

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