세입자가 구해져야 보증금을 준다고 얘기하는 집주인 대응 (전세금 내용증명 법대리)

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법대리

 

 

 

 

"전세금처럼 목돈이 당장 어디에 있습니까? 새로운 임차인이 들어와야 월세 보증금을 반환 할것 아닙니까!"

 

 

 

전세금을 반환하지 않는 대다수의 '적반하장' 태도의 임대인들이 핑계를 댈 때 쓰는 얘기입니다.

전세나 월세 계약기간이 끝나서 전세금을 반환 받아야 하는데, 임대인이 '새로운 임차인이 들어오면 그 전세금을 받아서 돌려 주겠다'며 화를 내는 상황을 '적반하장'이라는 말로 가장 적절하게 표현할 수 있을 것 같습니다.

많은 임대인들이 전세금이나 월세 보증금 반환 할 때가 되면 다수의 임대인들이 이런 주장을 하는 경우를 어렵지 않게 보입니다.
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사람이 살아가는 데는 '권리'와 '의무'라는 것이 있는데, 전세금 돌려받기에 있어서 임대인과 임차인의 각 권리와 의무를 따져보면  임대차계약을 한 것이기 때문에 계약이 끝난 상황에서 임차인의 권리는 '전세금을 반환 받을 권리' 가 있는 것이고, 임대인은 '전세금을 돌려 줄 의무'가 있는 것으로 볼 수 있습니다.

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그럼 '새로운 임차인이 들어와야 전세금을 돌려 주겠다'고 주장하는 임대인의 말은 과연 법적으로 유효할까요?

워낙 강력히 주장하기 때문에 가만히 들어보면 이치에 맞는 것 같기도 하고 법률에 있는것 같다고 착각하기 쉽지만

실상은 전혀 그렇지가 않는데요,
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법은 임대차계약서에 따라 계약기간이 끝나면 끝나는 날을 기해 전세금을 돌려주어야 하는 것이 임대인의 의무로 볼 수 있고, '새로운 임차인이 들어와야 전세금을 돌려주겠다'는 임대인의 말은 말 그대로 임대인의 사정일 뿐 그 어떠한 법적인 근거가 없는 말임을 알 수 있습니다.

 

자신의 사정이 전세금을 돌려주지 못할 사정이면 부탁을 해야 할 일인데도 불구하고 부탁은 애초부터 할 생각도 없고, 새로운 임차인이 들어오기 전까지 전세금을 돌려주지 않는 것이 마치 자신의 권리인양 큰 소리를 치는 임대인을 쉽게 볼 수 있습니다.

이럴 때 임차인은 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

1. 대화로 원만히 해결하기

첫번째는 대화로 최대한 원만히 풀어내는 방법입니다.

전세금 돌려받기 위해 전세금반환소송을 하면 되겠지만, 먼저는 대화로 협상을 시도하는 것이 임대인이나 임차인 모두에게 번거로운 절차 없이 문제를 해결하는 가장 좋은 방법입니다. 실제 소송을 하게 되면 금전적인 문제는 기본이고 시간적 그리고 정신적 스트레스도 동반하게 됩니다.

하지만 대화로 해결될 것 같은 임대인이었다면, 이렇게 검색을 해서 전세금 돌려받는 포스팅을 찾아 보지도 않으셨을 거라 생각합니다.

 

2. 임대차 계약 해지 통보 및 전세금 반환의 내용증명 발송

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대화 시도를 해 보았으니 소용이 없다면 더이상 지체하지 않고 빠르게 법적 대응을 진행하시면 됩니다.

전세 계약 관련 법률 절차내에서 중요한 부분을 차지 하는것이 "계약해지통보여부" 인데요,

임차인의 입장에서는 계약이 해지되어야 전세금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기기 때문에 내용증명을 발송함으로서 계약이 해지되었음을 명확히 해야 합니다. 물론, 계약해지는 구두로 할 수 도 있고, 문자로 할수도 있지만, 대화가 진행되지 않는 이상 소송을 생각하고 다음 행동을 해야 하기 때문에, 소송에서 계약해지를 명료하게 증명할 수 있는 방법은 내용증명이 가장 법적으로 정확한 방법입니다. 내용증명으로 계약해지를 통보할 때 주의해야 할 점은, 계약 만료 기준 최소한 두 달 이전에 계약해지 내용증명을 도달 시켜야 합니다. 두 달 이내에 계약해지 내용증명을 보내지 못하면 묵시적 갱신이 되었다고 볼 수 있기 때문에, 두 달 이내에 해지 통보를 해야 합니다.

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그리고 최근 hug, sgi 등 보증보험사를 통해 보증금을 반환받는 사례가 많은데, 이 경우도도 보험사에서는 되도록 내용증명을 보내는 것을 안내합니다.

즉, 다른 방식으로 해지통보를 할 경우 보험 청구를 할 때 모호할 수 있기 때문입니다.

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또한, 내용증명을 보냈을 때 한 가지 추가적인 장점도 있습니다. 말로만 할 때는 미동도 않던 임대인이 내용증명을 받으면 태도가 달라지는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 이는 바로 내용증명을 받았다는 심리적인 부담감 때문 이네요, 임대인은 법률행위가 시작되었다는 사실에 심리적인 압박을 받을 수 밖에 고, 법률적 행위로 소송의 끝까지 진행하게 되면 결국 자신이 불리하다는 사실을 알고 있기 때문입니다. 이 단계에서 협조적으로 전세금 반환을 하는 임대인도 많이 볼 수 있습니다.

 

3. 임대차 보증금 반환 소송 

세번째는 전세금반환소송입니다.

 

소송을 진하면 다급해 지는 것은 임대인입니다. 전세금반환소송이란 말 그대로 전세금을 돌려달라는 소송인데, 전세금반환 소송에 있어서 세입자가 패소를 하는 경우는 극히 드뭅니다. 전세금을 돌려받을 권리는 너무나 당연한 권리이기 때문인데요, 계약이 해지 되었으면 당연히 임대인은 전세금을 돌려주어야 할 의무가 있기 때문에 특별한 경우를 제외하고 전세금반환소송에서 지게 됩니다. 다시말해 소송은 100%에 가까운 확률로 임차인이 승소합니다.


임대인의 입장에서 생각해 보면 전세금반환소송에서 패소를 한다는 것은 많은 손해를 입는 것을 의미하는데요, 임대인이 전세금을 돌려주지 않아서 진행된 소송이기 때문에 임차인은 들어간 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있게 됩니다. 즉, 임대인은 소송비용을  물어주어야 합니다. 또한 임차인은 집행권원(전세금반환소송 승소판결문)을 가졌기 때문에 전세금을 돌려주지 않으면 강제집행 절차가 가능한데요, 보통 전세금반환소송 판결이후 진행되는 강제집행의 대표적인 법률행위는 "부동산경매" 절차입니다. 전세금 때문에 자신의 집이 경매로 넘어가게 되는데, 일반적으로 집은 전세금보다 많은 금전적 가치를 가지고 있기 때문에 집 시세보다 낮은 전세금 때문에 집이 경매로 넘어간다는 사실은 임대인으로서는 견디기 힘든 압박이 됩니다. 뿐만 아니라 임대인 자신의 모든 재산에 대해 "압류"가 들어올 수 있기 때문에, 정상적인 상황이라면 이 많은 무리수를 안고 끝까지 버티는 임대인은 사실상 없습니다.

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다시 순서를 정리해보면,

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1.대화로 해결을 시도한다.

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2.내용증명을 보낸다.

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3.지급명령 또는 전세금반환소송을 진행한다.

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세가지 정도로 요약할 수 있을 것 같습니다.

물론 지급명령 전 임차권 등기명령을 진행하는 것도 굉장히 효과적인 방법인데 이는, 아래 포스팅을 참고 해주시기 바랍니다.

https://by-law.tistory.com/5

HUG 임차권 등기명령 신청 방법, 보증보험 이행청구 절차 (법대리 임차권등기명령, 내용증명, 법

 

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